Un avalúo inmobiliario es la manera más eficaz y oficial para conocer el valor real de un inmueble y es necesario para realizar operaciones y trámites relacionados con este.
La estimación del valor comercial o utilidad de un bien inmueble o artículo reflejado en cifras monetarias por medio de un dictamen técnico imparcial se conoce como avalúo, donde se consideran las características físicas, de uso, de investigación y análisis de mercado, y las condiciones físicas y urbanas del inmueble.
Los avalúos inmobiliarios son para efecto de realizar operaciones legales tales como:
- Compra-venta
- Justipreciación de renta
- Créditos hipotecarios – INFONAVIT, FOVISSSTE o ISSFAM.
- Pago de indemnizaciones por expropiación
- Concesiones de predios
- Indemnización por causas de utilidad pública
- Garantías fiscales
- Bancarias
- Fiscales – Catastrales
- Obtención de un seguro
- Juicios/ Escrituración / Testamentarios
- Fusión o Adquisición
Los inmuebles que se pueden valuar son: casas, departamentos, naves industriales, locales comerciales, inmuebles en construcción, edificios, oficinas, bodegas, estacionamientos, terrenos urbanos, terrenos forestales, terrenos agrícolas.
Los avalúos inmobiliarios solamente pueden ser realizado por un perito valuador, un especialista que cuenta con una cédula profesional expedida por la SEP, que lo respalda y autoriza como valuador de inmuebles y, de acuerdo al propósito del avalúo, debe estar registrado ante otras instituciones específicas.
El valuador profesional de inmuebles tiene la responsabilidad de estimar los justos valores del patrimonio del país, de las instituciones y de las familias, siendo siempre imparcial, transparente, leal y profesional para con sus clientes, siempre ofreciendo un servicio de calidad y excelencia.
Con base en el artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación, las instituciones autorizadas para realizar avalúos fiscales son:
- Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.
- Instituciones de crédito.
- Corredores públicos que cuenten con registro vigente ante la Secretaría de Economía.
- Empresas de Valuación, y/o Peritos Valuadores Profesionales.
Proceso de valuación
- Asignación del encargo de avalúo.
- Recopilación e investigación documental -documentos de la propiedad y edificación (Uso de suelo, Predial y Escritura), normativa aplicable, entorno social, económico y comercial-.
- Inspección de la propiedad y su entorno urbano.
- Investigación de mercado existente.
- Costeo de reposición del bien.
- Análisis de la capacidad de producción de ingresos del bien y su valor presente.
- Conclusión y reporte del valor y su proceso de estimación.
Técnicas empleadas en el proceso de valuación
- Índice Físico o Directo: Determina el valor neto de reposición. Mayor y mejor uso.
- Índice de Capitalización de Rentas: Determina el valor presente de los ingresos futuros y análisis residual de proyectos económicos. Todo bien debe producir rendimientos.
- Índice de Mercado Comparación: comparación de mercado. Es el más común. Estimar el valor de mercado de un inmueble comercializable.
Un avalúo inmobiliario se realiza mediante el análisis de diferentes factores como:
- Edad del inmueble
- m² de construcción
- Superficie total
- Calidad de acabados
- Estado de conservación
- Existencia de instalación eléctrica
- Existencia de instalación hidráulica
- Existencia de instalación de gas
- Ubicación – Dentro de este punto son considerados diversos aspectos como:
- Alumbrado público
- Agua potable
- Electricidad
- Acceso a transporte público
- Seguridad
- Crecimiento urbano
- Vías de acceso al inmueble
- Tiendas, restaurantes, centros comerciales, parques, escuelas y cualquier lugar cercano al inmueble que pueda otorgar comodidades y/o servicios.
Todas estas características ayudan a determinar tanto la condición en la que se encuentra el inmueble como su habitabilidad y, por consiguiente, la calidad de vida que podrían tener los habitantes. El resultado de este análisis es lo que se denomina como valor real del inmueble.
Los avalúos inmobiliarios tienen una vigencia de seis meses, por lo que es necesario analizar el motivo de éste para determinar nuestras necesidades y elegir la opción más conveniente.